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2019-01-02

PLUSVALIA AL VENDER UNA VIVIENDA IMPUESTOS Y PLUSVALÍAS AL VENDEDOR Cuando se VENDE una propiedad, ambas partes tanto COMPRADOR como VENDEDOR deben soportar una serie de gastos relacionados con la COMPRA VENTA, de los cuales, entre otros, se encuentran LOS temidos IMPUESTOS y la PLUSVALÍA, teniendo todos los intervinientes en la operación que tributar sin lugar a dudas. Obviamente con sus respectivas excepciones y singularidades según fuese el caso, pero con las responsabilidades tributarias de obligado cumplimiento. Sin caer en grandes reseñas históricas, el origen de la PLUSVALÍA data de los grandes clásicos económicos, perfeccionada por Karl Marx, modernizada y actualizada hasta nuestros días y que explicado en forma llana y sencilla, no es más que el pago de un tributo recaudatorio (PLUSVALÍA, tras realizarse una operación de carácter INMOBILIARIA (caso que nos compete pero puede generarse en otros escenarios). Antes de continuar con las diferentes características, conceptos y explicaciones de la PLUSVALÍA, requiere aclarar que existen dos pagos diferentes de conceptos tributarios relacionados con la venta de una VIVIENDA, que suelen siempre confundirse con uno solo o entre sí, ya que popularmente y de forma errónea se les denominan a ambas PLUSVALÍA, aun cuando son dos impuestos totalmente diferentes y con distinta denominación, que se utilizan para cualquier fin y bien público, devengándose en tiempo y forma absolutamente desigual, sin existencia de una contraprestación específica, más que la de formar parte del dinero recaudado para luego ser destinado al estado del bienestar y en beneficio de todos. Estas vienen a ser la PLUSVALÍA MUNICIPAL, legalmente denominada IMPUESTOS SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE TERRENOS DE NATURALEZA URBANA, pago se debe realizar en el plazo de un mes aproximadamente tras la venta de cualquier tipo de PROPIEDAD, ya sea un PISO en TORRENTE, un CHALET en TORRENTE, un PAREADO o ADOSADO en TORRENTE o incluso en una PARCELA en TORRENTE, por el aumento del valor del suelo o terreno donde se emplaza un INMUEBLE, a la hora de vender o incluso de donar, en tipos de VIVIENDAS de naturaleza urbana exclusivamente, interpuestos por las autoridades competentes, en la mayoría de los casos los ayuntamientos. Teniendo que tributar por la diferencia al alza generada entre el precio de COMPRA del suelo en su momento y el precio de venta del suelo final, en cual figura en el último recibo actualizado del Impuesto de Bienes Inmueble (IBI). Y por otro lado la mal llamada PLUSVALÍA, que realmente se denomina IMPUESTO SOBRE LAS GANANCIAS PATRIMONIALES POR VENTA DE ACTIVOS, que no es más que el impuesto que grava las operaciones inmobiliarias con la obligación de pago a realizar en la próxima declaración sobre la renta, por la diferencia entre los valores reales de transmisión (el precio de venta final a escriturar) y el de adquisición (el precio en el que se compró), ósea, la resta entre el precio de venta y el precio de compra, con algunos periodos de excepción y con tipos progresivos que van desde el 19% hasta el 23%. Una vez explicados los diferentes conceptos, en esta entrega analizaremos las diferentes características y explicaciones de PLUSVALÍA MUNICIPAL, legalmente denominada IMPUESTOS SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE TERRENOS DE NATURALEZA URBANA, dejando para futuros artículos del presente blog la “PLUSVALÍA” del IMPUESTO SOBRE LAS GANANCIAS PATRIMONIALES POR VENTA DE ACTIVOS. La PLUSVALÍA MUNICIPAL, está determinada en líneas generales por los Ayuntamientos, utilizando, como ya hemos mencionado, la base del suelo que se encuentra en el catastro, referida en el recibo del IBI, multiplicando por un coeficiente de incremento (o tasa de revaloración) la cual es variable y flexible según los intereses y necesidades de cada Ayuntamiento, ya que cada uno de éstos tiene su propio sistema de aplicación (con lo cual, por la venta de propiedades de similares características y condiciones se pagará más o menos según, a qué Ayuntamiento pertenezca) con un tope máximo y con reducciones o incluso bonificaciones, pero de limitadas aplicaciones. En los últimos años la PLUSVALÍA MUNICIPAL ha generado mucha controversia, ya que ésta se ha requerido en pago aun cuando la PROPIEDAD fuese vendida a pérdidas, cuestionando si es justo poder generar un cobro de la mencionada tasa con una depreciación real a la después de firma notarial. Tras las múltiples reclamaciones, las últimas sentencias del tribunal supremo de justicia, han cuestionado estos y han dejado claro que son de pago obligatorio para los contribuyentes, pero estos podrán evitarla siempre y cuando puedan demostrar expresamente que la operación se produjo con pérdidas. Es decir, cualquier operación de compraventa, debe primero pagar la respectiva PLUSVALÍA MUNICIPAL y luego demostrar la perdida, con ello, los ayuntamientos se encontraran obligados a la devolución del dinero cobrado. Consiguiendo con dicha sentencia que por lo menos en pérdida, se logre aminorar aún más la merma producida. Pero como no es oro todo lo que reluce, resulta complicado probar ante cualquier consistorio la perdida, ya que en primera instancia tal y como se ha mencionado, es el sujeto pasivo el responsable único y directo de presentar las pruebas para ello, teniendo que recurrir a valoraciones y tasaciones periciales que prueben el valor real cuando se compró y el de cuando se vendió, pero la administración puede, si así quiere, probar en contra dichas pretensiones, recurriéndolas. Otro de los grandes problemas relacionados con la PLUSVALÍA muy sonados en las últimas semanas, es la forma de proceder a la hora de realizar el cálculo en cuestión de lo que se debe pagar, cuestión que también el supremo se encuentra próximo a dictaminar y que puede según fuese el caso, hacer que las administraciones tengan que devolver con carácter retroactivo hasta un 40% de las tasas ya devengadas. En conclusión, a sabiendas de que todos los impuestos, incluidos la PLUSVALÍA son necesarios para el perfecto funcionamiento de la sociedad, mejorando la financiación de las diversas infraestructuras requeridas e incluso para mantener el estado del bienestar, otorgando a los ciudadanos un posición de fuerza con la cual se pueda y se deba ejercer presión, ya que cuanto más se paga más se debe exigir, estos impuestos no deberían ser nunca excesivos, sino que se deberían comprometer a mantener un equilibro justo y real entre lo que se recaude y lo que el estado es capaz de compensar sin impedir un nivel suficiente de ingresos para sus habitantes.

ADOSADOS EN TORRENTE

2018-12-06

ADOSADOS EN TORRENTE ARQUITECTURA, CARACTERÍSTICAS Y DISPONIBILIDAD DE ADOSADOS EN TORRENTE Una de las opciones de COMPRA que el mercado genera y más solicitudes e interés despierta de los COMPRADORES, son los ADOSADOS EN TORRENTE, VIVIENDAS diferentes a lo convencional, caracterizadas por disponer de dos paredes laterales compartidas, con el resto de grupos de ADOSADOS EN TORRENTE, quedando libre la fachada delantera y posterior que tendrán un acceso directo desde la vía pública, constituidas en formación del tipo hileras, dentro de un mismo conjunto residencial. A la hora de COMPRAR una PROPIEDAD siempre hay que tener claro previamente que tipo de VIVIENDA se desea adquirir, valorando en primera instancia todos los diferentes factores legales que estas pueden conllevar, tales como sus cargas y titulares, ubicación actual a la hora de la COMPRAVENTA, cabida y lindes, gravámenes, arrendatarios, vicios ocultos y de estar al corriente en cuanto al pago de impuestos, tasas y/ o comunidad que afecten a este. Aun cuando todos estos conocimientos son una prioridad a tener en cuenta, también hay que tener claro el estilo y el tipo de INMUEBLE que se requiera según las necesidades, ya que estos pueden variar entre ADOSADOS EN TORRENTE, PISOS EN TORRENTE, CASAS EN TORRENTE, PAREADOS EN TORRENTE o incluso CHALETS INDEPENDIENTE EN TORRENTE, considerando siempre los metros requeridos, edades de los COMPRADORES, gastos de mantenimiento relacionados, personas integran la unidad familiar, numero de habitaciones y metros cuadrados. Dentro del apartado de los ADOSADOS EN TORRENTE, cabe mencionar algunas de sus principales características específicas, peculiaridades y diferencias con el resto de PROPIEDADES, para que estas, a la larga, puedan servir a los futuros COMPRADORES como guías de referencia para escoger el tipo de PROPIEDAD a escoger y donde residir. Antes de resumir las diferentes características, peculiaridades y diferencias anteriormente mencionadas, aclaramos una de las dudas y confusiones más comunes y existentes entre este tipo de PROPIEDADES del estilo de ADOSADOS EN TORRENTE y de los PAREADOS EN TORRENTE, habitualmente con conceptos similares y/o parecidos que suelen llevar a equívocos. Ya a sabiendas del concepto de los mencionados ADOSADOS EN TORRENTE, (disponen dos paredes laterales compartidas), los PAREADOS EN TORRENTE consisten en un CHALET con una sola pared común con la vivienda de al lado, manteniéndose las otras tres fachadas libres. Así mismo, las primeras solo pueden presentar ventanas en la parte delantera y trasera mientras que las pareadas pueden tenerlas en tres de los 4 flancos de la VIVIENDA. Dándose la peculiar situación de convivir entre si ambas, ya que si consideramos un grupo de VIVIENDAS del tipo ADOSADOS EN TORRENTE, de formación en línea, las dos últimas construidas que vienen a conformar ambos extremos dejan de ser ADOSADOS EN TORRENTE para convertirse en PAREADOS EN TORRENTE. Entre las características más reconocidas de los ADOSADOS EN TORRENTE, es que estas suelen ser siempre un grupo de chalet con el requisito indispensable de un mínimo de tres construcciones, considerando solo la del medio ADOSADOS EN TORRENTE y la de los extremos PAREADOS EN TORRENTE, por ende estas últimas van siempre van agrupadas de dos en dos o en extremos de formaciones de hileras. También cabe destacar que los ADOSADOS EN TORRENTE suelen disponer de un precio de venta al público inferior que los de un CHALET INDEPENDIENTE EN TORRENTE, consecuencia de que estos últimos cuentan con más metros de parcela, con diferentes variaciones en dependencia del ayuntamiento de turno que los regule, pero por norma general, en promedio y como mínimo requerido rondan los 400 m². Son VIVIENDAS con el doble y hasta el triple de espacio que los PISOS EN TORRENTE, contando habitualmente con dos o más alturas y según el caso, una pequeña parcela y / o jardín y garaje. Una ventaja extraordinaria sobre cualquier tipo de unidad familiar del estilo PISOS, donde, los precios de los garajes, más aun en zonas del centro urbano, son muy caros o no se encuentran incluidos en la VIVIENDA. Así mismo, en la mayoría de los casos, los ADOSADOS EN TORRENTE forman parte de complejos comunitarios, que puede gozar o no de zonas comunes con áreas deportivas y lúdicas, piscina, zonas ajardinadas y espacios de libre esparcimiento de carácter vecinal y familiar, con gastos de mantenimiento repartidos entre todos los diferentes PROPIETARIOS que forman parte del conjunto residencial, lo que puede inclinar la balanza positivamente a la hora de escoger un lugar donde constituir un HOGAR. Por último en cuanto al precio, se encuentran a medio camino entre las diferentes opciones que brinda el MERCADO INMOBILIARIO, debido a que los ADOSADOS EN TORRENTE son realmente más costosos en que un PISO EN TORRENTE, de características y zonas similares, ofreciendo muchos más metros cuadrados pero sustancialmente más económicos que cualquier CHALET INDEPENDIENTE EN TORRENTE. En conclusión, a la hora de COMPRAR cualquier tipo de bien INMUEBLE, lo que el COMPRADOR debe pensar y tener muy en cuenta siempre, son las necesidades presentes pero también de futuro, las posibilidades y revalorización de la inversión y contar con que los metros cuadrados de más nunca siempre y cuanto la relación calidad precio se encuentre justificada.

HIPOTECAS A TIPO FIJO

2018-11-21

LAS HIPOTECAS A TIPO FIJO EL EXTRAORDINARIO CRECIMIENTO DE LAS HIPOTECAS A TIPO FIJO Actualmente los créditos para la consecución de HIPOTECAS A TIPO FIJO están siendo altamente demandados por parte de los clientes que desean adquirir una PROPIEDAD y por ende ofrecidos y publicitados por todas y cada uno de las diferentes entidades bancarias, modificando todas las tendencias históricas relacionadas de los últimos 20 años, por infinidad de diferentes motivos que enumeraremos más adelante, doblegando las tradicionales HIPOTECAS de TIPO VARIABLE. Todos en algún momento de nuestras vidas hemos llegado a barajar la posibilidad tanto real como en sueños, de adquirir en COMPRA una VIVIENDA, más aún en un país con una cultura muy arraigada de posesión de PROPIEDAD INMOBILIARIA, adquirida o heredada de generación en generación, muy superior a la media europea, por la querencia de poder asegurar un suelo propio de cara al futuro. Pero las posibilidades reales de lograr dicha meta con fondos propios de manera independiente, se encuentra limitada a un reducido grupo de personas fuera de todas las estadísticas, con la obligatoriedad de recurrir imperiosamente a la solicitud de un CRÉDITO BANCARIO. Partiendo de la base que una HIPOTECA es un préstamo de una determinada cantidad de dinero mayoritariamente por parte de una entidad regulada ya sea caja o banco, con obviamente el compromiso de devolución de pagos en periodos mensuales durante una cantidad de años del importe solicitado más sus respectivos intereses, que variarían si estos son firmados como HIPOTECAS A TIPO FIJO o HIPOTECAS A TIPO VARIABLE, siendo estos los beneficios de las entidades prestatarias, colocando el INMUEBLE como parte de la garantía de pago. Comprar una casa es una de las decisiones más importantes de nuestras vidas, debido al gran desembolso económico que acarrea y su respectivo compromiso futuro de pago y devolución y esta es sin duda una de las mejores razones para poder explicar el porqué del crecimiento de las HIPOTECAS A TIPO FIJO, ya que la mayoría de los COMPRADORES buscan una estabilidad y saber cuánto van a pagar mensualmente por la compra de una PROPIEDAD, sin sorpresas, cambios ni variaciones. En el pasado reciente, años antes de que explotara la burbuja INMOBILIARIA, los tipos de interés eran muy atractivos y bajos, con la respectiva proliferación de las HIPOTECAS A TIPO VARIABLE, estas resultaban muy atractivas por tener que responder a pagos muy bajos periódicos, pero una vez que el país se sumergió en una profunda crisis, los bancos recortaron cualquier tipo de concesión crediticia, subiendo los tipos y encareciéndose de manera inmediata los préstamos a la VIVIENDA, obviamente porque estas entidades debían pagar más para conseguir liquidez y trasladaban ese sobreprecio a la oferta de todos sus consumidores. Esto ocasiono que en muchos casos, las cuotas subieran exponencialmente, originando numerosos impagos y desestabilizando muchas economías familiares. Tras el aprendizaje de estos últimos años, los compradores han querido refugiarse en HIPOTECAS A TIPO FIJO, para poder evitar fluctuaciones al alza en cuanto a pagos, sabiendo siempre de ante mano cuánto dinero se le va a dedicar mensual y habitualmente al citado desembolso, programando de una manera más real y factible lo que tendrá que abonar de principio a fin, sin depender de la evolución directa del Euribor. Así mismo, las HIPOTECAS A TIPO FIJO, tienen un menor coste a largo plazo, ya que los periodos de devolución suelen ser más cortos que en las hipotecas variables y jamás se verán afectadas por las tan desagradables e ilegales clausulas techo o suelo. También cabe destacar que el incremento de la demanda de las HIPOTECAS A TIPO FIJO, han hecho que las condiciones se vean mejoradas, con la respectiva disminución del diferencial, convirtiéndolas en mucho más atractivas día a día. Como es obvio, no todo van a ser beneficios y virtudes, estas HIPOTECAS A TIPO FIJO, también desventajas si las comparamos con las del tipo variable, tales como no poder beneficiarte de ninguna rebaja de los tipos de interés cuando estos se produzcan, también la devolución en cuanto a plazos en más corta, reduciendo el tiempo de la devolución de estos, los gastos relacionados son más elevados, sus comisiones o cualquier tipo de futura subrogación y las vinculaciones exigidas de diferentes productos son de mayor cantidad casi de carácter obligatorio. En conclusión, de cara a cualquier comprador, siempre se deben de valorar y poner en una balanza, todos los pros y contra, pensadas desde el punto de vista y beneficio de este último, preocupándose de sus posibilidades económicas actuales y futuras, intensiones de amortizaciones y estabilidad financiera, con lo cual cada uno de los diferentes tipos de hipotecas, ya sean HIPOTECAS A TIPO FIJO o a tipo variable pueden ser beneficiosos o no según cada situación y momento. OTROS ARTICULOS DE INTERES EN UNA COMPRA VENTA INMOBILIARIA ¿A QUIEN LE CORRESPONDE PAGAR EL IBI? PISOS EN TORRENTE INMOBILIARIA EN TORRENTE

PISOS DE ALQUILER EN TORRENTE

2018-09-17

PISOS DE ALQUILER EN TORRENTE Las escasas VIVIENDAS y PISOS DE ALQUILER EN TORRENTE así como en el resto de España han llegado a una situación insostenible y de difícil solución. La alta demanda casi inagotable de estas PROPIEDADES y PISOS DE ALQUILER EN TORRENTE y la poca o nula oferta, han ocasionado una escasez magnitudes nunca antes conocidas en el actual MERCADO INMOBILIARIO, convirtiéndose en una verdadera carencia que ha transformado al sector por la infinidad de peticiones de demandas y la exigua respuesta que estas han podido dar a todos aquellos interesados con necesidad directa, por la imposibilidad de llegar a cubrir la desbordante lista de solicitudes. Incluso, en el mejor de los casos, cuando algún afortunado llegase a poder encontrar un PISOS DE ALQUILER EN TORRENTE, la problemática del alto precio, su sobre valoración y lo irreal de sus importes, imposibilitaría cualquier tipo de operación inmobiliaria. TAMBIEN VER: http://bit.ly/2NQO9W6 Con este panorama, el gobierno de turno, intenta adoptar e imponer medias para ponerle freno a la insuficiencia de PISOS DE ALQUILER EN TORRENTE y en el resto del país, lanzando diferentes globos sondas para poder determinar y tomar el pulso de la gente, para establecer cuál puede llegar a ser más eficaz y aceptada. MEDIDAS DEL GOBIERNO PARA OFRECER MAS PISOS DE ALQUILER EN TORRENTE La medida estrella o la más publicitada, consiste directamente en incrementar el precio del Impuesto de Bienes Inmuebles, conocido popularmente como IBI, que grava a todas la PROPIEDADES en España, de todas aquellas VIVIENDAS que en el presente se encuentran vacías y sin ningún tipo de ARRENDATARIO, a modo de subida de impuestos, con la finalidad de obligar a cualquier propietario que disponga de PISOS DE ALQUILER EN TORRENTE vacios, a ofrecerlos en el MERCADO DEL ALQUILER. Una media impositiva que encarecería según se ha podido entender, hasta cinco veces el gravamen actual. PROS Y CONTRAS PARA OFRECER MÁS PISOS DE ALQUILER EN TORRENTE Analizando la nueva propuesta para inundar y poder ofertar una mayor cantidad de PISOS DE ALQUILER EN TORRENTE anunciada por el gobierno, nos resulta obvio, que la mayoría de PROPIETARIOS de PISOS DE ALQUILER EN TORRENTE, colocarían sus VIVIENDAS en el mercado, para evitar pagar el incremento arancelario que transformarían los quinientos euros anuales de media que se han venido pagando históricamente por cada INMUEBLE aproximadamente, a los dos mil quinientos euros que se pretenden. Esto de una manera u otra obligaría a los PROPIETARIOS a sacar al mercado del alquiler sus VIVIENDAS o a pagar un alto tributo por no hacerlo. Por contra, las modificaciones de las reglas del juego, con medidas retroactivas, perjudican la imagen y credibilidad de cualquier país de cara a inversores, ya que cuando se compraron dichos INMUEBLES en su momento, las leyes no establecían una obligatoriedad de alquiler en los pisos vacios y pese a que los impuestos eran ineludibles, nunca se estimaron tan altos. Por el lado positivo, la entrada en vigor de la nueva normativa tendrá un efecto inmediato y rápido, con consecuencias instantáneas buscadas de cara a la mejora prometida de mayor disponibilidad de PISOS DE ALQUILER EN TORRENTE pero con la desventaja de que los precios seguirán siendo altos y desmesurados, ya que la futura regla no puede ni regula el coste de adquirir en régimen de alquiler cualquier tipo de propiedad, trasladando cualquier multa o sanción al ARRENDATARIO final por medio del alquiler, dificultad que seguirá estando presente y que frena cualquier viabilidad para los futuros ARRENDATARIOS. Otro punto a favor seria que el nivel de recaudación se vería incrementado, ya sea desde el punto de vista de las sanciones por no colocar la PROPIEDAD en ALQUILER o por vía de la declaración de renta por la mayor cantidad de contratos en alquiler pretendidos, pero con importantes detrimentos que superarían con creces dichos incrementos, ya que por una parte, los constructores frenarían la edificación de INMUEBLES destinados a tal fin, frenando el más importante dinamizador de la economía nacional, como lo es la construcción y sus significativos y tan necesitados puestos de trabajos. Por otra, las tan de moda industria de VIVIENDAS TURÍSTICAS EN ALQUILER se vería apaciguada en cuanto a su crecimiento y riqueza generada por su actividad directa e indirecta, como las reformas y rehabilitaciones de fincas para establecer sus negocios y la disminución de plazas para ofrecer al turismo demandante y acostumbrado a esta modalidad tan practicada en el resto de Europa. Y por último, la imposición de normas vía decretos de carácter intervencionista para delegar cualquier tipo de decisión, ocasionando un mayor riesgo que el de tener que competir en un libre mercado de oferta y demanda. En conclusión, desde nuestra AGENCIA KING HOUSE INMOBILIARIA EN TORRENTE, nos vemos con la confianza necesaria de poder aportar nuestro punto de vista, dada la experiencia de años que nos avala en el sector, VER VIDEO con lo cual entendemos que las intenciones de la futura ley, para poder llevar al mercado más PISOS DE ALQUILER EN TORRENTE son buenas, pero las medidas no son concluyentes, están inacabadas y les falta mucho mas enfoque y desarrollo. Actualmente, los mayores tenedores de VIVIENDAS del país son las entidades bancarias y los grandes grupos buitres de inversión, llegando a sumar más del 75% de todos los INMUEBLES vacios, por esta razón y por la intervención bancaria que se realizó para salvar el tan comprometido sistema financiero, gracias a la inyección masiva de dinero de todos los contribuyes que los bancos percibieron por parte del estado y que a estas fechas todavía no han devuelto, es que pensamos que deberían ser estos los únicos afectados directamente por la futura normativa a aplicar. De esta forma se colocarían infinidad de nuevos PISOS DE ALQUILER EN TORRENTE de titularidad bancaria, sin obligar al pequeño propietario, el cual ha comprado con la mejor de sus intensiones para salvaguardar sus ahorros, respetando el ordenamiento jurídico, acatando todas las normas y sin recibir ayudas estatales, viéndose envuelto en un cambio reglamentario injusto e imperativo. Tampoco el estado debe olvidar su función como impulsador, financiador y promotor de las tan necesitadas VPO (Viviendas de Protección Oficial), completamente abandonadas, pasando de las 74.000 viviendas protegidas edificadas en 1998 a las escasas 5.500 en el año 2017, siendo este un factor significativo de la dificultad de acceso en compra a una VIVIENDA y por ende del alza de la demanda en los PISOS DE ALQUILER EN TORRENTE. Por último, una mejora en la ley de arrendamientos que confiera seguridad a todos y cada uno de los diferentes propietarios, rápida, ágil, moderna y eficaz, facilitaría la tan pretendida tarea junto con la obligación de formalización de seguros por impagos y la profesionalización del sector inmobiliario, el cual debería ser titulado y siempre el único intermediario directo en este tipo de transacciones.

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