PLUSVALIA AL VENDER UNA VIVIENDA

IMPUESTOS Y PLUSVALÍAS AL VENDEDOR

Cuando se VENDE una propiedad, ambas partes tanto COMPRADOR como VENDEDOR deben soportar una serie de gastos relacionados con la COMPRA VENTA, de los cuales, entre otros, se encuentran LOS temidos IMPUESTOS y la PLUSVALÍA, teniendo todos los intervinientes en la operación que tributar sin lugar a dudas. Obviamente con sus respectivas  excepciones y singularidades según fuese el caso, pero con las responsabilidades tributarias de obligado cumplimiento.

Sin caer en grandes reseñas históricas, el origen de la PLUSVALÍA data de los grandes clásicos económicos, perfeccionada por Karl Marx, modernizada y actualizada hasta nuestros días y que explicado en forma llana y sencilla, no es más que el pago de un tributo recaudatorio (PLUSVALÍA, tras realizarse una operación de carácter INMOBILIARIA (caso que nos compete pero puede generarse en otros escenarios).

Antes de continuar con las diferentes características, conceptos y explicaciones de la PLUSVALÍA, requiere aclarar que existen dos pagos diferentes de conceptos tributarios relacionados con la venta de una VIVIENDA,  que suelen siempre confundirse con uno solo o entre sí,  ya que popularmente y de forma errónea se les denominan a ambas PLUSVALÍA,  aun cuando  son dos impuestos totalmente diferentes y con distinta denominación, que se utilizan para cualquier fin y bien público, devengándose en tiempo y forma absolutamente desigual, sin existencia de una contraprestación específica, más que la de formar parte del dinero recaudado para luego ser destinado al estado del bienestar y en beneficio de todos.

Estas vienen a ser la PLUSVALÍA MUNICIPAL, legalmente denominada IMPUESTOS SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE TERRENOS DE NATURALEZA URBANA, pago se debe realizar en el plazo de un mes aproximadamente tras la venta de cualquier tipo de PROPIEDAD,  ya sea un PISO en TORRENTE, un CHALET en TORRENTE, un PAREADO o ADOSADO en TORRENTE o incluso en una PARCELA en TORRENTE,  por el aumento del valor del suelo o terreno donde se emplaza un INMUEBLE,  a la hora de vender o incluso de donar, en tipos de VIVIENDAS  de naturaleza urbana exclusivamente,  interpuestos por las autoridades competentes, en la mayoría de los casos los ayuntamientos. Teniendo que tributar por la diferencia al alza generada entre el precio de COMPRA del suelo en su momento y el precio de venta del suelo final, en cual figura en el último recibo actualizado del Impuesto de Bienes Inmueble (IBI).

Y por otro lado la mal llamada PLUSVALÍA, que realmente se denomina IMPUESTO SOBRE LAS GANANCIAS PATRIMONIALES POR VENTA DE ACTIVOS, que no es más que el impuesto que grava las operaciones inmobiliarias con la obligación de pago a realizar en la próxima declaración sobre la renta, por la diferencia entre los valores reales de transmisión (el precio de venta final a escriturar) y el de adquisición (el precio en el que se compró), ósea, la resta entre el precio de venta y el precio de compra, con algunos periodos de excepción y con tipos progresivos que van desde el 19% hasta el 23%.

Una vez explicados los diferentes conceptos, en esta entrega analizaremos las diferentes características y explicaciones de PLUSVALÍA MUNICIPAL, legalmente denominada IMPUESTOS SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE TERRENOS DE NATURALEZA URBANA, dejando para futuros artículos del presente blog la “PLUSVALÍA” del IMPUESTO SOBRE LAS GANANCIAS PATRIMONIALES POR VENTA DE ACTIVOS.

La PLUSVALÍA MUNICIPAL, está determinada en líneas generales por los Ayuntamientos, utilizando, como ya hemos mencionado, la base del suelo que se encuentra en el catastro, referida en el recibo del IBI, multiplicando por un coeficiente de incremento (o tasa de revaloración) la cual es variable y flexible según los intereses y necesidades de cada Ayuntamiento, ya que cada uno de éstos tiene su propio sistema de aplicación (con lo cual, por la venta de propiedades de similares características y condiciones se pagará más o menos según, a qué Ayuntamiento pertenezca) con un tope máximo y con reducciones o incluso bonificaciones, pero de limitadas aplicaciones.

En los últimos años la PLUSVALÍA MUNICIPAL ha generado mucha controversia, ya que ésta se ha requerido en pago aun cuando la PROPIEDAD fuese vendida a pérdidas, cuestionando si es justo poder generar un cobro de la mencionada tasa con una depreciación real a la después de firma notarial. Tras las múltiples  reclamaciones, las últimas sentencias del tribunal supremo de justicia, han cuestionado estos y han dejado claro que son de pago obligatorio para los contribuyentes, pero  estos podrán evitarla siempre y cuando puedan demostrar expresamente que la operación se produjo con pérdidas.

Es decir, cualquier operación de compraventa, debe primero pagar la respectiva  PLUSVALÍA MUNICIPAL y luego demostrar la perdida, con ello, los ayuntamientos se encontraran obligados a la devolución del dinero cobrado. Consiguiendo con dicha sentencia que por lo menos en pérdida, se logre aminorar aún más la merma producida.

Pero como no es oro todo lo que reluce, resulta complicado probar ante cualquier consistorio la perdida, ya que en primera instancia tal y como se ha mencionado, es el sujeto pasivo el responsable único y directo de presentar las pruebas para ello, teniendo que recurrir a valoraciones y tasaciones periciales que prueben el valor real cuando se compró y el de cuando se vendió, pero la administración puede, si así quiere, probar en contra dichas pretensiones, recurriéndolas.

Otro de los grandes problemas relacionados con la PLUSVALÍA muy sonados en las últimas semanas, es la forma de proceder a la hora de realizar el cálculo en cuestión de lo que se debe pagar, cuestión que también el supremo se encuentra próximo a dictaminar y que puede según fuese el caso, hacer que las administraciones tengan que devolver con carácter retroactivo hasta un 40% de las tasas ya devengadas.

En conclusión, a sabiendas de que todos los impuestos, incluidos la PLUSVALÍA son necesarios para el perfecto funcionamiento de la sociedad, mejorando la financiación de las diversas infraestructuras requeridas e incluso para mantener el estado del bienestar, otorgando a los ciudadanos  un posición de fuerza con la cual se pueda y se deba ejercer presión, ya que cuanto más se paga más se debe exigir, estos impuestos no deberían ser nunca excesivos,  sino que se deberían comprometer a mantener un equilibro justo y real entre lo que se recaude y lo que el estado es capaz de compensar sin impedir un nivel suficiente de ingresos para sus habitantes.